万家拍卖场频道　时间：2007-8-14 11:20:35　

　　随着我市运用税收政策法规加大对房地产市场调控措施的出台，连日来，很多市民纷纷来电就有关房地产税收具体政策法规进行咨询，为此，今天特请市地税局咨询中心工作人员对纳税人有代表性的来电咨询做出解答。

　　抵押土地使用权是否需要纳税

　　罗湖区张小姐来电咨询：我公司用土地使用权抵押给银行而取得贷款，现无力偿还贷款，银行将该土地抵债，并将该土地出租使用。由于种种原因我公司至今仍未办理土地使用权属变更手续，请问需要纳税吗？

　　地税局：你公司应按规定缴纳营业、土地增值税等相关税费。根据规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收。

　　房屋买卖合同契税包括装修费

　　福田区李先生来电咨询：我买了一套精装修的住宅，合同总价560万，其中包括60万的装修费。请问是按500万还是560万缴纳契税？

　　地税局：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此，您应按合同总价款560万缴纳契税。

　　分配的房产如何确定收入

　　南山杨先生来电咨询：我公司是房地产开发企业，用部分房产分配给股东，如何确定收入？

　　地税局：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　开发商和非开发商土地增值税缴纳方式有何区别

　　龙岗黄先生来电咨询：房地产开发公司和非房地产开发公司土地增值税的缴纳方式有何区别？

　　地税局：房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

　　税务机关对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入和税务机关按如下两种预征率征收土地增值税：一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。

　　非房地产开发企业和个人转让自建房地产向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。

　　单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管产权登记单位代征税款，纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。

　　房产产权归还后如何进行税务处理

　　福田区李小姐来电咨询：我是一房地产企业的会计，请问对售出的房产，由于业主无力支付购房款，经法院裁定撤消该交易和产权登记，业主将该房产产权归还我企业，对这一行为我公司应如何进行税务处理？

　　地税局：根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第一款“单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除”的规定，你公司在退还该业主房款时，对已缴纳的营业税，允许退税或者从以后的营业额中减除。另对业主依据法院裁定将商品房产权归还给你公司的行为，不属于销售不动产的行为，也不征收营业税。

　　单位转让房产如何征收土地增值税

　　盐田王小姐来电咨询：单位转让房产在什么情况下，税务局可以核定征收土地增值税？

　　地税局：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　罗湖洪小姐来电咨询：我公司是内资的房地产开发企业，预提的共用部位、共用设施设备维修基金能否在当期扣除？

　　地税局：开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

　　预收的楼款应预缴企业所得税

　　福田张先生来电咨询：房地产开发企业预收的楼款要不要缴纳企业所得税？

　　地税局：开发企业开发、建造的住宅、商业用房

　　以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。我市对经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率暂定为3%，对非经济适用房开发项目预计计税毛利率暂定为20%；外商投资房地产企业以预售房地产取得的预售收入，按20%的预计利润率预征企业所得税。（地税咨询中心）　　

来源：晶报