最新政策的两大看点 

   相信市场人士这些天解读政策的心情会上下起伏。 

    比如，“10.22”新政以及央行对“10.22”新政的解释，明确对非普通住房、非首次置业的首付、利率优惠问题，赋予金融机构以自主权，这意味着，去年“9.27”政策实际上将会终结。然而，银监会随后的通知则重申，非首次置业必须用去年“9.27”的政策，二次房贷不放松。政策出现矛盾，大家先喜后忧。 

    11月5日国家出台刺激内需的十项措施，国家两年动用4万亿大搞建设，但拉动内需之中，只提“加快建设保障性安居工程”，只字未提商品房市场，让人怀疑房地产是否已被“抛弃”，沦为“牺牲品”。而11月10日出台的“七项工作”，房地产再次定位为重要的支柱产业，明确提出促进市场平稳健康发展，心中的石头才落了地，又经历一次起落。 

    不管怎么说，楼市调控政策已经发生方向性转变，过往打压、抑制的政策导向被鼓励、刺激需求的政策导向取代，虽然现阶段鼓励的重点在首次置业、中小户型普通住宅。 

    政策的“最新指示”有两个看点，一是重提房地产是重要的支柱产业。这是近二、三年以来政府首次这么表态，说明刺激内需和提振经济中，房地产业不容忽视。由于近年房价暴涨，国家屡屡调控不能奏效，房地产备受争议，斥为“暴利”，形象负面，被妖魔化，以至于大家开始怀疑其支柱产业的地位是否已经改变。这次表态背景特殊，但还是有助于房地产业信心的提升。二是中央提出政策要“快、重、准、实”（出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实），一定会使地方政府加快落实政策，力度和到位程度也许超出想象。这对各地楼市无疑是好事。事实上，珠三角楼市本轮调整时间最早，调幅最大，最早呼吁政府救市，但各城市新政依然“待字闺中”，迟迟未到，多少让人有点不解。 

    为抵御国际经济、金融大环境日益恶化给中国经济带来大的冲击，国家已经转而实行积极的财政政策，从紧政策也已经被适度宽松的货币政策所取代，这些宏观政策面的重大转变再一次清楚地表明，楼市的政策底已经显露无疑。 

    市场底也到来？ 

    政策底让人发问市场底是不是已经来临。这个问题大家十分关心，我个人觉得应谨慎看待。当然可以预期，一系列的新政以及随后陆续会来的税费方面的优惠措施将带给市场两方面的效应，首先，首次置业者的入市变得积极起来，中小户型面临比较好的推广、营销机会，成交会逐步增多，因为首付、优惠利率政策对首次置业和中小户型基本上到位，楼盘也会针对性地进行促销，减负和降低门槛效果一定会显现，特别是郊区、远郊低价楼盘成交有机会放大。但大户型和多次置业目前并不容乐观，一来政策没到位，投资依然被限制，二来更重要的是，整个经济层面发生了大的变化，经济减速、企业普遍不景、居民收入减少，使得实际购买力受到影响，高端购房者以及投资者谨慎、观望的心态不会很快消除。其次，市场信心会提升，心态多少出现分化。 

    由于经济形势变差，很多人群，包括富裕的、中产的、工薪的或多或少都被波及，市场购买力比以前减少，虽然政策提升了部分信心，但是以首次置业人群为多，入市主力中缺乏更多投资者和高端换房人群参与，这种情况下，成交量不会放大很多；从楼价看，目前广州一手楼成交均价八千多元，实际上郊区和远郊盘跌幅相当之大，二字头的价格也出现，中心城区楼价基本在一万元以上，还是相对的高位。先前价格调整没有到位的楼盘，要么保持高价，缓慢出货，要么为激活成交，被迫选择价格下调，但幅度应该有限，尤其是中心城区。所以估计接下来整体楼价缓缓走低难以避免。 

    政策底已经明确，但市场筑“底”还需要有一个过程，这个过程究竟会持续多长时间，会不会比较漫长，最终受经济走势的影响。应该密切关注明年经济走势，观察拉动内需措施是否真正奏效。 

    现在抄底？ 

    “性价比”是入市的关节点。客观地讲，目前确实有些楼盘的性价比已经显露出来。例如，有些郊区盘、远郊盘的价格比两年前还低，如果选择郊区居住生活方式，完全可以考虑，但要付出时间和无法很好享受都市繁华的成本，无须过多担心它是否还会继续走低。而有些促销力度大的中心区新盘或者业主减价大的二手盘，其出租回报变得比较理想，可以归为性价比高一类，打算投资并长期持有的，不妨仔细了解周边供应和出租行情，不过，想短炒抄底的，目前其实空间基本没有多少。 

    一点疑虑 

    国家四万亿拉动内需的大手笔投资，会不会起到刺激经济的作用？应该是肯定的。几百、上千亿投到铁路、公路、桥梁、基础设施上，GDP立马拉高，数字会很好看，钢铁、水泥、建设行业受益不少，垄断行业将更加强大，银行抢着去给他们放贷，但是，其他行业如何得益呢，众多中小企业怎么活下来，外向型如何恢复，企业艰难的日子是否会改变，失业率会不会下降，钱会不会因此较以前不值钱，这些才是要评估的要点，最为关键的是，普通老百姓和工薪层的荷包会不会因为这些大手笔投资而鼓起来呢，他们的消费力会不会真正增强，这才是判断经济是否重归高增长的核心指标。我个人对这一点其实是有疑虑的。楼市要复苏，GDP就算恢复到9点、10点，如果企业赢利、居民收入和投资消费意欲问题不解决，还谈不上经济景气，楼市也就仍然可能继续探底。所以，明年还应该密切观察经济刺激方案的真正实际效果，要看实体经济普遍是走强还是走弱、企业和工薪层的日子变好还是无实质改变。