法院指出物业公司在拒绝交权时应预见业主拒绝交费的风险
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本报讯2008年8月8日，本报刊出《一审判决小区业委会胜诉》，报道了番禺华荟南景园业委会“炒”掉原物业管理公司华升物业公司(下称华升物业)，公开招投标选聘新的物业公司。但华升物业对小区业委会及招投标的合法性提出质疑，拒绝移交管理权。番禺区人民法院做出判决要求华升物业限期退出小区管理。此后，该事件又产生新的争议:在华升物业“赖着不走”的一年多里，物业管理费还要不要交?近日，番禺区人民法院对此做出一审判决:业主可以不交管理费。
拒交管理费业主被起诉
2008年5月26日，拿到番禺区人民法院的判决书，华荟南景园的业主们终于松了一口气，“赖在”小区一年多、拒绝交出小区物业管理权的华升物业败诉了。2008年8月11日，华升物业撤出小区，将小区物业管理权移交给业委会。让业主们大吃一惊的是，事情没有就此结束，华升物业以拖欠物业管理费为由把小区业主张某、陈某两家告上了法庭。
两家业主的代理律师覃先生告诉记者:“业委会炒掉华升物业后，于2007年3月18日和27日华先后发出《关于停止缴交物业管理费的通告》和《关于再次呼吁停止缴交物业管理费的通告》，倡议从即日起停止向华升物业缴纳物业管理费及公摊的水电费。于是，部分业主便停止了向华升物业缴纳物业管理费等费用。但华升物业的观点是，在他们‘赖着不走’的这一年里，他们公司事实上仍承担了小区的物业管理工作，应该收取管理费”
今年9月，华升物业正式把两家业主告上法庭，诉称:华升物业受开发商委托对该小区提供物业管理服务，根据双方签订的物业管理服务协议，业主应按时缴纳管理费及水电费等费用，要求两家业主补交分别自2006年10月和12月起拖欠的物业管理费及欠费滞纳金(诉讼中因被告补交了2007年3月之前的管理费，诉讼请求变为要求支付自2007年4月至2008年8月10日的管理费)。而被告显然不赞成华升物业的这一说法。他们辩称，向物业公司缴纳的管理费用应以2007年3月16日为界分为两个部分。2007年3月16日，华荟南景园业委会安排中标的新物业公司进驻小区，遭到华升物业的强行阻挠，致使物业管理交接不成功。自此，华升物业已经无权管理自己所在的物业，华升物业继续赖在华荟南景园属侵权行为。因此，两家业主拒绝缴纳自2007年3月16日以后的物业管理费。而该日期之前所拖欠的物业管理费，两家业主均无异议，已在诉讼期间自愿补交。
法院不支持华升物业要求
番禺区法院经过调查认为，南景园业委会的成立是合法的，业委会聘请新的物业管理公司、要求华升公司移交小区管理权也是合法行为。华升物业虽然有对业委会成立及其招投标行为提出异议和诉讼的权利(华升物业曾以业委会成立不合法为由拒绝移交管理权)，但在选择该权利的同时，必须预见并承担因异议不成立或不被支持而产生的风险，其中包括部分业主拒交费用的风险。业委会在2007年2月13日就已通知华升物业于同年3月16日进行交接，已经给予华升物业合法合理的期限。但华升物业仍然拒绝交接，已构成侵权，属于无效行为。华升物业不能不顾业主和业主委员会的强烈反对，以已提供了实际管理服务为由收取物业服务费。
11月12日，法院作出一审判决，不支持华升物业要求被告支付物业管理费的诉讼请求，两家业主可以不交自2007年3月16日起的物业管理费用。但对于该日期之前的物业管理费，两家业主在补交后，还需向华升物业缴纳欠费滞纳金。两家业主对判决结果均比较满意，而到记者采访时为止，华升物业尚未决定是否上诉。