作为二手行业的一份子，经历了广州住宅市场的起起落落，回望前两年间住宅市长的疯狂飙涨，在国家宏观调控政策，金融股票证券市场的波动，物价通涨等各种内外因素影响下，现时的住宅市场又重新归于冷静。随着成交量的萎缩，原本以炒楼投资追逐利润的投资者也随之退市，但其中也不乏另辟投资渠道者，这么一群从住宅市场“隐退”的追逐者去向何处？其实在自己的工作过程中，有较多机会接触到此类拥有多套物业或拥有一定量资金，但鉴于现时市道问题望而却步的客户，在与他们交流的过程中了解到，客户对于现时住宅市场已有所顾忌，反而对商铺市场较有兴趣。的确，在住宅市场热热闹闹，红红火火的进程中，商铺市场却是显得十分坚挺兼具稳中有升，虽然投资商铺会带来稳定的收益及其潜在的较高利润回报，但作为投资者也应谨慎入市，所谓利润越大风险越高。简单地说，商铺类型有两种，其一为独立街铺，其二为商场铺。作为街铺而言，它的自住性较商场铺强，可面向的租户经营类型较为广泛而不受限制，哪怕租户经营如便利店开足24小时也无妨，若有餐饮功能更佳，而商场铺则局限于其管理经营制肘，小业主的自主性较低，如商场管理要求某区域只可经营鞋类或服装类等诸多限制，若发展商或商场管理者在管理经营或商场定位上出现问题，则会直接导致小业主的损失，在投资上往往增大了风险。另一方面，作为商铺投资者也要注意几个要素：
第一，当然还是众所周知的地段。地段的甄选，直接影响投资价值的体现。
第二，消费能力及人流量。具备一定的人流固然重要，但具备一定的消费能力的地段才是关键，这一点直接反映出商铺租户对租金的承受力以及体现其稳定性。
第三，回报率。从投资者角度看，由于现时商业利率达7厘，有投资者会直接认为商铺现时租金回报率超过7厘才有投资价值。其实不然，皆因作为卖方拥有此等回报率的商铺若非特殊原因并不会轻易出手之余，关键是要分析现时租户租金的稳定性，更要了解所在地段实际租金租值，商业街区在随着时间的往后推移，商铺的中长期价值才将突显出来。因此不能盲目追求现有或短期租金的高回报，作为投资者更应具备一颗平常心与耐心，以收获其潜在的时间价值回报。若以现时市场看，具备6％的租金回报率的商铺已相当划算了。
第四，门面、铺型。很多人认为，商铺门面越宽深度较浅为之最理想，但实际操作中较难实现，应以商铺门面宽度与深度比例1：2.5－3为适中；而铺型则尽可能避免“三尖八角”，以曲尺转角位或圆弧转角位为佳。
第五，居住比例。很简单，某一居住区，街铺林立，几乎没有一栋居住楼楼下不是商铺，看似很兴旺，但居住楼只有四层高，按一梯四户计算每八户楼下就有一至两间商铺，铺位多而居住比例较少，说明此类型铺只是为满足居民正常基本生活需要所存在的，若无大型商场或周边社区的带动及时间的沉淀，较难旺丁旺财。
第六，升值潜力。这一点相信大部分投资者都会考虑到，但也是最考验投资者眼光的一点，因为这需要更全面透彻地去分析评估商铺的前景，需要考虑的因素很广泛，如政府的规划情况，市政建设的配套状况，交通的影响，区域商圈特性，商圈的辐射程度，政策的影响等众多综合因素。所谓一铺养三代，若然要以“三代”这么长的时间去衡量商铺的潜力，恐怕难以实现，倒不妨参照一下上述几点，去评估所选商铺在接下来5－10间的实际收益，5或10年
后除了已赢一定的租金与潜在价值外，更赢得了10年前的眼光！
总而言之，我们除了运用好住宅市场的资源外，也要因应市场状况寻找更多的商机，商铺市场的潜在价值会使我们锦上添花。
朱良邑
2008-6